Le bail meublé est un contrat de location d'un logement équipé d'un mobilier suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement, sans avoir à apporter ses propres meubles. La liste minimale du mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, rideaux, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, chaises, luminaires et matériel d'entretien ménager.
La durée du bail meublé est d'un an pour les locataires ordinaires, et de neuf mois pour les étudiants (sans reconduction tacite). Ces durées sont nettement plus courtes qu'un bail vide, ce qui offre plus de flexibilité au bailleur tout en garantissant les droits du locataire.
Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges, soit le double d'un bail vide. La fiscalité est avantageuse : les revenus relèvent du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux), avec le régime micro-BIC (abattement 50%) ou le régime réel selon les revenus.
Art. 25-3 à 25-11 loi n° 89-462Régime juridique du bail meublé
Définit les conditions spécifiques aux locations meublées à titre de résidence principale : durée, renouvellement, préavis, dépôt de garantie.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015Liste mobilier obligatoire
Fixe la liste minimale des meubles devant équiper le logement. L'absence d'un élément peut requalifier le bail en bail vide.
Loi ALUR n° 2014-366Extension aux meublés
Étend les dispositions protectrices (contrat-type, encadrement des loyers, état des lieux contradictoire) aux baux meublés résidence principale.
Art. 35 bis CGIRégime fiscal BIC
Les revenus de la location meublée relèvent des BIC. Micro-BIC jusqu'à 77 700€ avec abattement 50%, régime réel au-delà.
Parties et identification
Description du bien meublé
Conditions financières
Durée spécifique
Voici quelques exemples de clauses rédigées dans notre modèle de contrat.
Clause d'inventaire mobilier
« Le logement est loué meublé conformément à la liste d'inventaire annexée au présent bail, établie contradictoirement à l'entrée dans les lieux. Le mobilier fourni répond aux exigences du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Tout manquant ou dégradation constaté lors de la restitution sera imputé au locataire dans les conditions légales. »
Clause bail étudiant
« En application de l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, le présent bail est conclu pour une durée de neuf mois à compter du [date] sans reconduction tacite à son terme. Le locataire justifie de sa qualité d'étudiant par la production d'un justificatif d'inscription en cours de validité joint au présent acte. »
Location étudiante
Bail 9 mois calé sur l'année universitaire, sans reconduction automatique. Idéal pour les propriétaires souhaitant récupérer le logement chaque été.
Expatriés et mobilité
Pour un locataire en mission temporaire en France. La durée d'1 an et le préavis court (1 mois) offrent la flexibilité nécessaire.
Pied-à-terre urbain
Appartement en centre-ville loué à un cadre nomade. La fiscalité BIC avantageuse (abattement 50%) optimise les revenus du bailleur.
Airbnb vers résidence principale
Vous passez de la location courte durée au bail résidence principale ? Ce modèle assure votre conformité réglementaire et fiscale.
Les pièges les plus fréquents qui peuvent coûter cher — et comment les éviter avec notre modèle.
Mobilier insuffisant ou non-conforme
Si le logement ne répond pas à la liste du décret 2015-981, le bail peut être requalifié en bail vide avec toutes ses contraintes (durée 3 ans, dépôt 1 mois). Vérifiez chaque catégorie.
Dépôt de garantie > 2 mois HC
Le dépôt est plafonné à 2 mois. Demander plus expose le bailleur à une amende. Attention à ne pas inclure les charges dans la base de calcul.
Pas d'inventaire contradictoire
Sans état des lieux et inventaire du mobilier établis contradictoirement à l'entrée ET à la sortie, il est impossible de déduire le coût des dégradations du dépôt de garantie.
Confondre meublé et saisonnier
Un bail meublé résidence principale a une durée minimale d'1 an. Si vous voulez louer ponctuellement, c'est un bail saisonnier (< 90 jours) qu'il vous faut.
Oublier la déclaration fiscale BIC
Même sous le régime micro-BIC, les revenus de location meublée doivent être déclarés en case 5ND (ou 5MG si loueur professionnel). L'oubli entraîne majorations et intérêts.
Des propriétaires et professionnels qui font confiance à Contrat-de-location.com.
« Mon logement est loué à des étudiants depuis 6 ans. Ce bail me fait gagner un temps précieux : tout est pré-rempli avec les bonnes clauses BIC, je change juste les noms. »
Amélie L.
Propriétaire meublé, Paris 11e
« L'inventaire mobilier conforme au décret 2015 est déjà intégré dans le bail. C'était exactement ce que je cherchais pour sécuriser mon statut LMNP. »
Thomas C.
Investisseur LMNP, Toulouse
« 5€ pour un bail juridiquement blindé, c'est le meilleur investissement que j'ai fait cette année ! Et l'aperçu en temps réel évite les erreurs. »
Nathalie B.
Propriétaire 3 studios meublés, Nantes
Tout ce que vous devez savoir sur le bail meublé.
Prêt à sécuriser votre location ?
Générez votre contrat en 5 minutes. Aperçu en temps réel, toutes les clauses obligatoires incluses, téléchargement PDF instantané.
🔒 Paiement sécurisé PayPal · Téléchargement immédiat